“空き”から始まる機械式駐車場問題
“空き”の背景には
機械式駐車場の問題が
凝縮されている。
都市部のマンションの４０%に、平成７年以降のマンションには全国で６０％程度機械式駐車場が附置されています。マンション管理で急速に社会問題化してきたのが、“空き”の問題。この“空き”を放置すると、機械式駐車場の維持管理・修繕費が駐車場使用料収入を上回り、駐車場会計が赤字化し、修繕積立金を喰いつぶしてしまう「不良資産化 」の恐れがあるのです。
“空き”から始まる機械式駐車場問題
“空き”ができる理由
マンション機械式駐車場の
“空き”の原因は
以下のことが考えられます。
【1】居住者の高齢化が進み、車の保有自体が減っている。
少子高齢化や若者のライフスタイル変容、カーシェアリングの普及などの時代背景、居住世帯主も半数以上が６０歳以上のマンションも多くなり、車の保有率は減少一途です。
【2】車のハイルーフ化などで機械式駐車場に入らなくなった。
機械式駐車場には車高、車長、車幅、車重の制限があります。
最近の車は特に、車高の高いハイルーフ車が多くなっており、車の買い替えで機械式駐車場が使えなくなるケースも多いようです。
【3】入出庫時の待ち時間や狭くて入れにくいのがストレスである。
多段式、横行昇降式では入出庫時に時間がかかり、急ぎの時や雨降り、冬期・夏期などかなりのストレスとなります。また、小さいお子様とベビーカーの乗り降り、大きな荷物の積み下ろしに困られた居住者も多いはず。
ギリギリのスペースへの出し入れ時に大事な車を傷つけた経験のある居住者も少なくないのでは。機械駐車場は突然の故障や悪天候でセンサーが働かないなどで停止することもあります。
【4】近隣に安い平置きの駐車場ができた。
人口減少で空家も増え、駐車場になるケースも多くなっています。
いつの間にか近隣に安い平置きの駐車場ができると機械式駐車場から出る居住の方が出てきます。使用料だけでなく、入庫制限規格も影響して楽な平置き駐車場を選ぶ方もいます。
分譲当初の使用料の変更手続きは合意形成など時間もかかり、面倒なので、手つかずそのままというところも多いようです。
【5】ゲリラ豪雨など異常気象時の浸水が心配だ。
近年の異常気象時など、揚水ポンプの能力を超えた大量の雨水が地下ピットに流入すると、地下ピット内は浸水します。
その損害はマンション総合保険では免責、保証が適用されるのは個人で加入する車両保険のみです。
“空き”から始まる機械式駐車場問題
“空き”ができると困る理由
“空き”が増えると
機械式駐車場が不良資産化する？
【1】機械式駐車場は金喰い虫です。
機械式ですから、安全な運行をさせるためには手入れが必要です。
定期点検、部品交換、故障修繕、塗装塗替えなど、機械の更新までに必要な維持管理費は1台あたり年間10万円前後と言われています。さらに新しい機械に更新する際の更新費用は1台あたり80万～150万円。平置きの駐車場と違い、大変な金額を必要とします。
【2】“空き”があっても維持管理費はかかり続けます。
“空き”のあり、なしに関わらず、維持管理費は満車台数分、毎年かかります。
“空き”率が高くなると、収支は赤字となり、修繕積立金でまかなう事態となってしまいます。
【3】“空き”による使用料・維持管理費収支の赤字は更新時の積立金不足に。
機械式駐車場老朽化に伴い、機械を新しく更新することになりますが、費用は機械式駐車場の修繕積立金から出ます。
更新費用は前記のとおり、1台80～150万円と高額になりますから、“空き”が原因の維持管理費不足を修繕積立金からまわしていると、居住者各戸に負担を強いるといった問題に発展してしまいます。
【4】“空き”は放置につながり、放置は老朽化を加速する。
“空き”が長く続くと地下ピットや２階部分を使わないで地上面だけ使用するようになり、機械を動かさない事態にもなってきます。
費用のかかる部品交換や修繕もストップしがちで、地下ピットの床板は腐食が進んでいきます。
しばらく稼働させない機械やセンサーは故障頻度も高まりがちです。
このように、“空き”のある機械式駐車場は『お荷物』となり、やがて『不良資産化』してしまいます。
| 指定修繕項目 | 対象部位 | 工事区分 | 修繕周期（国交省） |
|---|---|---|---|
| 電動機（昇降）等 | 電動機（昇降）、電動機（横行・チェーン含む）電動機（安全柵）、スブロケットチェーン、昇降用駆動軸軸受、横行用駆動軸、車輪（一式）、横行用レール交換（1Fのみ）横行用チェーン・スブロケット | 取替 | 10年 |
| 電気部品 | 電気部品、落下防止装置 | 取替 | 8年 |
| 制御基板 （ローカル基盤）等 |
制御基板（ローカル基盤）、昇降・横行用インバーター、リミットスイッチ、給電ケーブル | 取替 | 5年 |
| 操作盤基盤等 | 操作盤基盤（キースイッチ含む） | 取替 | 4年 |
| 光電管 | 光電管 | 取替 | 10年 |
| 塗装工事 | 柱・梁・パレット | 塗装 | 5年 |
※国交省「マンションの修繕積立金に関するガイドラインから」
“空き”から始まる機械式駐車場問題
“空き”を対策する
駐車場は必要なだけあればいい。
不良資産化に直結する
機械式駐車場の“空き”問題は
『減築』で乗り切る。
大事なことは“空き”を放置しないこと。業者まかせにしないこと。
【1】“空き”の理由を確認し、今後を予測する。
“空き”が2割を越すと黄色信号、3割越しは赤信号です。新しいマンションでは最初から“空き”が恒常的にあるケースも少なくありません。「そのうち何とか」はだめです。
放置で“空き”が改善することはありません。マンションなら住民アンケートを実施して居住者の意向を確認するもの良い方法です。
【2】「維持管理費はいくらかかっているのか？」「収支は？」現状を把握する。
機械式駐車場は老朽化に伴い、維持管理費も増える傾向にあります。
管理会社やメンテナンス会社に問い合わせ、直近の費用や修繕の状況、機械の老朽化状況を確認しましょう。
使用料と出費のバランスや修繕積立金の過不足など重篤な問題の有無も忘れずに。
【3】対策を協議する。
“空き”の理由が判明できれば、管理組合などで協議し、対応できるものから解決していきます。
ご自分の資産です。業者任せにしないで積極的に進めましょう。
【4】“空き”が減る見込みがないと予測された場合は、駐車台数削減の検討を開始すべきです。
“空き”が今後も続く、拡大する可能性があると予測された場合は、抜本的解決法として台数の削減しかありません。
機械式駐車場そのものをなくすのか、解体・平面化し、平置き駐車場にリニューアルする方法を検討しましょう。
台数削減は収支改善や積立金不足解消など、“空き”問題の抜本的改善となります。
駐車場の附置義務問題
各地自体では駐車場条例で、商業施設や新築マンションの設置駐車場台数を義務付けていましたが、最近では利用率の低下を受け、緩和の動きとなっています。東京都では平成31年3月25日に、「東京都駐車場条例第19条の2第1項第2号の運用について（技術的助言）」で駐車場使用者である区分所有者の合意に基づいて、附置義務台数の緩和は差し支えないとの見解を示しました。
最近では付置義務緩和の動きはさらに拡大しており、当社の自治体担当セクションに対するヒアリングによりますと、渋谷区、品川区で30％が10％（2020年10月から）、板橋区で30％が15％（2020年8月15日から）など枚挙にいとまがありません。
剛力建設からのご提案
PROPOSAL
収容台数を減らし、
維持管理費コストの大幅削減を実現。
駐車場は必要なだけあればいい。解決方法は『減築』。今ある機械式駐車場を解体、平面（平置）化して、収容台数を減らすことで、実態に合わせる。台数を減らせば維持管理コストは大幅に削減できる。
平面化したスペースならニーズのある駐輪場やバイク置場に、コインパーキングに、カーシェア・自転車シェアの基地に、ＥＶ充電ターミナルに替えることが可能となり、スペースの価値は高まる。同時に、高額な更新工事を不要化、機械式駐車場特有のイライラもなくしてバリアフリーの広々快適な駐車場に。
剛力建設からのご提案です。
下記は弊社がご用意いたしました。
新しい維持管理費削減の提案資料です。
ぜひ議題提案用に印刷してご活用ください。
機械式駐車場は必要なだけあればいい。
不良資産化する前に…スマートデッキで減築をご検討ください。